2019/09/29 - [재테크/부동산] - 제 5차 국토종합계획에 대해서 알아봅시다. (Feat 탱크옥션 2040 대한민국을 그리다.)
제 5차 국토종합계획에 대해서 알아봅시다. (Feat 탱크옥션 2040 대한민국을 그리다.)
안녕하세요, 오늘은 제 5차 국토종합계획에 대해서 간단하게 말씀드리고자 합니다. 먼저 알아두셔야 하는 것은 현재, 제 5차 국토종합계획은 검토 단계이면 아직 승인되지 않았습니다. 이점 숙지 부탁드리며 글 읽..
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이전 글이 궁금하신 분들께서는 위에 링크를 이용하시면 됩니다. 제5차 국토종합계획에 대해서 언급하려고 하였지만, 생각해보면 제가 공부가 덜 된 상태에서 누군가에게 정보를 전달하는 것 자체에 대해서 올바른 방향인가에 대해서 의구심이 생겼습니다. 그래서 국토종합계획에 초점을 맞추기보다는 부동산 가치 상승 판단에 대한 주요 포인트를 함께 알아보는 글을 쓰고자 합니다.
제 5차 국토종합계획은 추후에 개인적인 공부를 마치고 다시금 글로 찾아 뵙겠습니다.
Q1. 복습을 하자면, 부동산의 가격을 결정하는 요소는 무엇이라고 하였나요?
정답 : 토지 가격입니다.
Q2. 그럼 토지 가격을 정하는 3요소는 무엇인가요?
정답
1) 토지 용도 (생산녹지 지역, 중심상업 지역)
2) 접근성 (교통 인프라)
3) 인구 (고정인구, 유동 인구)
Q3. 부동산 가격을 정하는 것은 토지이다. 그렇다면, 토지 가격을 정하는 3요소 중 가장 유심히 검토해야하는 것은?
정답은 바로, 인구입니다.
그 이유는 뭘까요?
항상 결과만 쫓지말고, 결과가 발생한 원인을 알아내는 것이 중요합니다.
결국 시장 거래는 사람끼리 거래하기 때문입니다. 사람들이 원하는 지역, 살고 싶은 지역에 땅값이 오르는 것은 당연한 논리일 것입니다. 그래서 인구가 모이는 지역을 찾아서 투자하는 것이 필요합니다.
핵심은 인구가 모이는, 원하는 지역을 찾는 것입니다.
그렇다면, 사람들이 원하는 지역은 어디일까요?
그 지역을 알아보기 전에, 나라에서 사용하는 인구집중유발 정책에 대해서 말씀드리겠습니다. 인구를 분산하거나 한 곳에 집중하기 위해서 사용하는 정책으로 인구 이동을 결정하는 중요 요소라고 보시면 됩니다.
1) 신도시, 2) 산업 단지, 3) 대학교, 4) 관공서 조성하는 것입니다.
신도시를 조성함으로써, 사람들이 살 수 있는 많은 주거지 생성될 뿐만 아니라, 공원등 인프라가 생성되어 사람들이 유입될 것이다. 그러나, 인구가 줄어들고 있는 요즘 같은 경우에는 종종 실패하는 경우도 있습니다. 위례 신도시, 평택 고성 신도시 등은 미 분양으로 인해 문제를 겪는 경우가 있습니다. 그 이유는 무엇일까요? 우선 신도시는 타 지역에 대비 가격이 비싼게 당연합니다. 새집이기 때문이죠, 하지만 사람들이 새집만 원할까요? 그리고 물가 상승으로 과도하게 오른 그 집값을 감당할 수 있는 사람이 얼마나 될까요?
신도시에 집을 마련하려면 큰 결심히 필요합니다. 집값이 계속 오를 것이라는 확신과 사람이 살만한 인프라가 조성이 되어 있어야 할 것입니다. 그렇지만 대부분 신도시에 경우에는 가격이 너무 비싸, 이 가격보다 더 오를 수 있을까라는 의구심을 가지게 만듭니다. 또한, 신도시인 만큼 인프라 조성이 미흡한 경우가 많습니다. 지속적으로 개발되어 인프라가 구성되겠지만, 계획대로 마무리가 될지는 아무도 모른다는 위험성으로 인해 기피하게 되는 경우가 많습니다.
저는 인구집중유발 계획에서 가장 중요한 정책은, 산업단지와 관공서 조성이라고 생각합니다. 사람들은 의식주를 해결해주는 곳으로 정착하게 되어 있습니다. 이 기본적인 요소가 충족되지 않으면 다른 곳으로 떠나게 되어 있습니다. 이러한 의식주를 해결해주는 것은 직장입니다. 자본주의 시대에 살고 있기 때문입니다.
사람들에게 의식주 걱정을 덜어주는 좋은 직장을 만들어 준다면, 그 곳에 자연스럽게 사람들이 모여들게 되며, 주거 인프라들이 하나 둘씩 자연스럽게 생겨날 것입니다. 사람들이 요즘 수도권과 서울로 모이는 이유는 양질에 일자리가 서울에 집중되어 있기 때문입니다. 그로인해 자연스럽게 서울 집값은 타 지역에 비해 터무니 없이 비쌉니다.
여러분들도 집을 사거나 부동산에 투자할 때, 주변에 좋은 일자리가 구성되어 있는지 확인하는 게 필요합니다. 집 앞에 바로 직장이 있을 필요는 없습니다. 가까운 거리에 차로 30분 내에 좋은 일터가 있다면 좋은 투자처가 될 것이라고 생각합니다.
2030년이 우리나라도 인구 감소가 시작된다고 합니다. 이전 처럼 부동산은 불패라고 생각하고 무작위로 투자를 하다보면 큰 돈이 묶이거나 손해보는게 가능한 시대가 되었습니다. 실제로 일본에 부동산을 보면, 도쿄나 중요 도심 지역은 지속적으로 가격을 오르고 있지만, 그 외 지방에 경우에는 집의 가격 하락으로 인해, 돈을 주고 집을 넘기는 경우가 있다고 합니다. 유지비, 세금 등을 감당하기 어려워졌기 때문입니다.
이와 같이 우리 나라도 인구 감소로 인해, 위험지역에 부동산 매물이 나올 수 있다는 점을 인지하고 투자하셔야 합니다.
정리하면서 마치겠습니다.
부동산 가격은 토지 가격이 정하는 것이며, 토지 가격을 정하는 3가지가 있습니다. 용도, 접근성, 인구 그 중에서도 인구가 가장 중요하며, 인구가 유입되는 가장 큰 원동력은 양질의 일터라고 말씀드렸습니다. 그 이유는 의식주를 해결하기 위해서는 일터가 필요하기 때문입니다.
이제 이러한 지식을 바탕으로 부동산 보는 눈을 지속적으로 키우시고 바라보는 것이 필요할 것입니다. 그렇다면 점차 안목이 자라면서 부동산 투자에 큰 힘이 될 것입니다. 2040 대한민국에 새로운 그림을 그리고 있는 지금 당신이 알아야 할 지식일 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
아래 그림처럼 지속적으로 진화하는 사람이 되셨으면 좋겠습니다.
