경매 입문자, 초보자 이신가요?
경매를 배우는 이유는 무엇입니까? 네 압니다. 바로 돈을 벌기 위함이시겠죠.
그렇다면, 가장 중요한 것은 무엇일까요, 워렌 버핏이 이야기 한 것처럼 잃지 않는 투자를 하는 것입니다.
첫번째도, 두번째, 세번째도 잃지 않는 것이 가장 중요합니다.
경매는 부동산을 시세보다 싸게 구매하는 것이기 때문에, 일반 매매 / 분양보다 안전 마진이 높습니다. 그러므로 잃지 않는 투자하기에 적합니다. 그러나, 정말 그럴까요? 경매하면 모두 돈을 벌기만 하는 것일까요?
당연히 아닙니다. 경매는 복잡하고 생소한 법적 절차, 이전 임차인 문제, 부동산에 부과되어 있는 막대한 빚 등에 위험성이 곳곳에 배치되어 있습니다. 즉, 제대로 알지 못하고 접근한다면 큰 손해도 입을 수 있습니다.
그래서 경매 시작하는 당신이 알아야할 주의사항에 대해서 소개해드리고자 합니다.
경매 초보자를 위한 기본 주의사항 7가지
1) 권리분석 이해
2) 시세 파악
3) 임차인 여부
4) 밀린 관리비 현황
5) 인구동향
6) 부동산 미래 가치성
7) 기회 비용 분석 (투자 시간과 기타 비용)
위의 6가지 주의사항은 경매에서 흔히 실수하고, 잃지 않는 투자를 방해하는 요소를 정리한 것입니다.
그 외에도 여러가지가 있지만, 초보자분들께서 챙겨야 하는 부분은 이 6가지면 충분하실 겁니다.
우선 저는 소액 부동산부터 시작해보라고 말씀드리고 싶습니다. 그 이유는 경매에 전체 단계를 이해하는 과정이 필요하며, 이론에서 배웠던 것과 실제 경험에 간극을 맛보는 것이 필요하기 때문입니다. 이러한 경험을 통해 시행착오를 겪어서 더 나은 경매 투자를 할 수 있게 하는 기반이 되기 때문입니다. 또한, 연습 없이 바로 큰 투자로 이어질 경우 사소한 실수 하나로 인해 손실로 이어질 수 있습니다. 이 소액 투자를 통해 예방 접종을 받으시고 내성을 키우시는게 필요하다고 미리 이야기 드리고 싶습니다.
그럼 각 단계별로 어떤 위험성이 있고, 어떻게 해결해야 하는지 말씀드리겠습니다.
1) 권리 분석
권리 분석은 이 부동산을 낙찰 받았을 때, 나에게 낙찰 금액 외 물어줄 돈이 있는지 확인하는 작업을 말합니다. 예를 들어, 이전 소유자가 10억이라는 빚으로 인해 나온 아파트가 있다고 생각해 보십니다. 당신은 아파트 시세보다 1억 저렴하게 구매했다고 하더라도, 해당 아파트에 부채가 3억이 있다면 그 빚도 가져가게 되는 경우가 있습니다. 그 말은 1억을 저렴하게 낙찰 받았지만, 추가적으로 3억에 부채를 가져온 격이 됩니다. 즉, 2억을 더 비싸게 사온 경우입니다.
이러한 남의 빚을 가져오지 않기 위해 해야할 것이 권리 분석입니다. 권리 분석 방법에 대해서는 유튜브 영상이나 책을 통해서 정확하게 숙지하는 것이 필요합니다. 어려운 내용이 아닙니다. 공부를 해보시면 금방 권리 분석을 잘 할 수 있을 것입니다.
2) 시세 파악
경매에서는 감정 평가라는 것을 진행합니다. 이 감정 평가를 기준으로 최초 경매 금액이 정해지고 점차적으로 경매 최소 금액이 낮아지는 구조를 가지고 있습니다. 감정가 대비 20% 저렴하게 구매하였다고, 무조건 이득일까요?
정답은 아닙니다. 경매를 진행하기 위해서는 최소 6개월에서 경매취하, 재고소 등으로 인해 몇 년이 걸릴 수 있습니다. 그러므로 제대로 된 감정 평가가 이루어지지 않는 경우도 발생하게 됩니다. 또한, 감정 평가라는 것은 주변 부동산이나, 이전에 경매되었던 금액을 가지고 산정하기 때문에 신뢰할 수 있는 정보라고 보기 어렵습니다. 그 외에도 경매 물건이므로 낮아질 가격에 대응해서 높게 책정되는 종종 경우도 있습니다.
우리는 경매에 입찰하기 전에 근거있는 시세를 파악하는 작업이 필요합니다. 뒤에서 이야기 드리겠지만, 낙찰 후에도 부과되는 각종 서류 처리비, 수수료, 명도비를 포함하는 것이 중요합니다.
3) 임차인 여부
관심있는 부동산에 임차인이 없으신가요? 명도할 일이 없을 것으로 생각되니 기분이 좋을 것입니다. 그렇지만 정말 그럴까요? 대부분 여러분이 생각하는 부분이 맞을 것입니다. 그러나, 장기간 집을 비웠을 경우 숨겨진 위험성이 있습니다. 경매 당했다는 것은 큰 빚으로 인해 자신과 가족들이 살 집까지 보호할 수 없게 되었다는 것을 의미합니다.
이런 상황에서 감정적으로 대응하시는 분들이 계십니다. 즉, 집안 내부에 대해서 막대한 피해를 주고 야반도주하거나 나가시는 분들이 계십니다. 그 안에 있는 수 많은 쓰레기와 작동불능이 된 물건들을 마주하게 되면 정신적으로 큰 피해를 입을 수 있습니다. 물론, 폐기 처리비나 신규 보일러 설치, 싱크대, 문 등을 수리해야 다시금 가치있는 부동산으로 변신이 가능합니다. 그러므로 임차인 없는 물건에 대해서는 더욱 신경쓰셔서 검토해보셔야 합니다. 임차인 없다는 것은 또한, 밀린 관리비가 있다는 것을 간접적으로 의미합니다.
만약에 임차인이 있으면 어떨까요? 있어도 문제는 마찬가지 입니다. 앞서서 말씀하신 것처럼, 경매를 당하시는 분들은 이성적 판단이 힘든 상황이기 때문에 어떻게 행동할지 예측하기 어렵습니다. 연락을 피하거나, 내부 기물 파괴 등을 할 경우도 발생합니다. 또한, 법적 문제를 제기하면서 장기간 법적 분쟁으로 이어져 막대한 시간/금전적 손실을 겪을 수도 있습니다. 이 부분에 대해서도 고려하셔서 전략적으로 임차인을 대응하는 것이 필요합니다.
4) 밀린 관리비 현황
관리비도 생각보다 큰 금액이 경우가 있습니다. 막상 낙찰받아보니, 경비실에서 연락이 오는 경우가 있습니다. 그 동안 밀린 관리비 정산을 요청하는 경우입니다. 아파트나 빌라의 경우 금액이 적을 수 있지만, 상가 같은 경우 상당액의 관리비가 남아 있는 경우가 있습니다. 이처럼 관리비 부분에 대해서 임장 활동을 통해서 여부에 대해서 확인하고 낙찰가 산정하는 것이 필요할 것입니다.
5) 인구동향
오늘 낙찰받고 내일 매도 하기 위해서 경매를 하고 계신가요? 전문 매매 사업자가 아닌 이상, 이러한 경우는 흔치 않을 것입니다. 최근에는 양도세 강화로 인해, 이러한 경매 접근 방식은 크게 줄었다고 생각이 듭니다. 그러므로 장기적인 관점에서 경매 물건을 조사하고 낙찰 받아야 합니다.
부동산도 사람이 있어야 가치가 있는 것입니다. 아무리 멋있는 궁전같은 집이라도, 사람이 없는 동네에 덩그러니 있다면 그 가치는 점차 사라질 것입니다. 귀신의 집처럼 변하겠죠. 그러므로 해당 부동산 위치에 대한 인구동향을 살펴보셔야 합니다. 꾸준히 수요가 있는 지역에 물건인지 아닌지 확인이 필요합니다. 이러한 부분을 파악하기 가장 쉬운 지표는 좋은 일자리가 있는 지역인지 확인하는게 필요합니다. 의식주를 해결하기 위해서는 좋은 일자리가 선행되어야 하기 때문입니다.
6) 부동산 미래 가치성
인구동향이 그 지역에 미래 가치성을 의미한다면, 부동산의 미래 가치성에 대해서도 파악하는 것이 중요합니다. 지속적으로 수요가 발생하는 지역이라면 투자하는 것이 맞습니다. 그러나, 내가 구매하는 부동산인 아파트, 빌라, 상가, 토지가 외면 받는 위치에 있다면, 아니면 유해 시설 옆에 있어 그 가치가 없게 된다면 손해가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 그 지역 자체는 좋지만 앞으로 공군 비행장이 건설될 위치라고 가정해봅시다, 그럼 향후에는 수시로 비행기가 이/착륙을 할 것입니다. 그러므로 그 지역에 가치는 점차 떨어지고 사람들은 다른 위치로 이동하게 될 것입니다.
부동산의 미래를 보는 안목이 필요합니다.
7) 기회 비용 분석 (투자 시간과 기타 비용)
마지막으로 각종 기타 비용과 투자 시간에 대해서 고려해보는 것이 필요합니다. 자기가 사는 곳보다 먼 곳에 부동산을 투자했다면, 이동거리 시간이 발생할 것입니다. 또한, 장거리 운행으로 인해 위험성과 피로도 누적될 가능성이 높습니다. 다. 이러한 이유로 나의 삶이 피폐해지거나 놓치는 부분이 발생하면 큰 손해가 발생합니다. 또한, 작은 금액들이지만 모이면 생각보다 큰 기타 비용들에 대해서도 고려해보는 것이 필요합니다. 각종 서류 처리비용과 수수료, 취득세, 세금등에 대해서 고려하는 것이 필요합니다.
위의 7가지에 대해서 숙지하고 경매에 임한다면, 손해보는 경매는 안할 것이라고 생각합니다.
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긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
