경매로 낙찰 받으셨나요? 방긋 웃고 있고 계시겠지만, 앞으로에 미래에 대해서 생각해보셨나요?
바로 경매의 꽃이라고 불리는 명도가 기다리고 있습니다.
명도하기 앞서서, 잔여금 납부를 위해 대출을 알아보고 하실 것입니다. 이 부분보다 중요한 것은 명! 도! 입니다.
그 이유는 대출을 바로 진행할 경우, 명도가 계속 지연이 되면 대출 이자만 지속적으로 지불하게 되어 피해가 누적될 수 있기 때문입니다. 그러므로 병렬적으로 합리적인 대출 조건을 알아보는 동시에, 명도를 진행해야 합니다.
명도란 사전적 의미로는 토지,건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것이라고 명시되었습니다. 간단하게 말하면 집 내부에 거주 중인, 임차인이나 전 소유자를 내보내는 행위를 말합니다. 집을 소유하기 위해서는 등기부 등본에 소유권 이전 뿐만 아니라, 내부에 살고 있는 사람이 없어야 하기 때문입니다.
갑자기 살고 있는 집을 떠나야 하는 사람에 감정 상태나, 기분 자체가 좋지는 않을 것입니다. 그러므로 대부분 처음부터 잘 협상되어 이사를 진행되는 경우는 흔치 않습니다.
오늘은 자세한 명도 전략에 대해서 설명을 미루고 전체적인 큰 그림, 숲을 볼 수 있도록 명도 시작부터 끝까지에 절차를 소개해 드리겠습니다. 명도 전략이나 팁에 대해서 추후에 글로 설명드리겠습니다.
Let's go
입찰에 성공한 당신, 정말 축하드립니다!
이제부터 진정한 게임이 시작된 것입니다. 여기서 멘탈이 가장 중요합니다.
멘탈 단단히 챙겨야한다는 점 말씀드리며, 빠르게 절차에 대해서 설명드리겠습니다.
[명도 A to Z 절차]
1단계. 입찰 후, 경매계 방문하여 사건 열람 신청 (법원마다 상이함 매각허가 결정되어야 가능한 곳도 있음)
사건 열람 신청하면 그 동안 법원에서 경매를 진행하기 위한 기초 조사들을 볼 수 있습니다. 이 정보를 통해서 명도 대상자의 연락처를 알아내는 것이 첫번째 단계이자, 목표입니다.
재판기록 열람복사/출력,복제 신청서 작성하여, 열람하시면 됩니다.
2단계. 낙찰 받은 집 방문하기
집 방문하여, 거주하고 있는 임차인 또는 전 소유자와 명도에 대해서 1차 협의가 필요합니다. 이때, 강압적으로 진행하기보다는 낙찰되었으며 이사 계획을 수립하여 나가야 한다는 점을 인지 시키는 단계로 보시면 되겠습니다.
3-1단계. 협상 성공
협상에 성공할 경우, 이사날짜 협의에 대한 서류 작업 후 소정에 이사비를 제공하시면 되겠습니다. 이사비는 필수는 아니며 원활한 인도명령을 위해 제공하는 경우가 많습니다. 그 외에는 배당금 받기 위한 서류 작업 등이나 협상 전략에 대해서는 추후 글에 자세히 말씀드리겠습니다.
3-2단계. 협상 실패
협상 실패한 경우, 강제 집행 신청이 필요합니다. 우선 강제 집행을 하기 위해서는 다음 3가지 서류들이 필요합니다. 이 서류들을 준비하여 집행관실에 방문하여 강제집행 신청서를 작성하시면 됩니다.
1) 인도 명령 결정문 정본 (낙찰금 납부 시, 일반적으로 인도명령 신청 진행 / 낙찰 후 6개월 이내 신청 필요)
2) 송달 증명원 : 인도 명령 결정문이 명도 대상자에게 전달되었다는 증명서류 (사전에 고지하였음을 나타내는 문서)
송달에 경우, 낙찰 받은 집에 거주하고 있는 경우 전달이 됩니다. 그러나 일부러 피하거나 야반 도주와 같이 내부에 사람이 없는 경우, 공시 송달로 처리됩니다. 즉, 송달 간주로 마무리되면 송달 증명원이 발급이 가능합니다.
3) 집행문 : 법원 경매계에서 발급이 가능하며, 집행 가능하다는 문서입니다.
4) 신분증, 도장
5) [그 밖에 서류] 확정 증명원, 명도 대상자 초본 요청하는 법원도 있습니다. 법원 마다 상이함으로 사전에 집행관 실에 연락하여 필요 문서를 확인하는 작업이 필요합니다.
*각 서류 발급 받는 방법
1) 인도 명령 결정문 정본 : 인도명령 신청 시, 법원에서 판결이 나오면 우편으로 전달해줌.
2) 송달 증명원 : 인도명령이 상대방에 전달될 경우, 발급 신청 가능함 (발급법 : 경매계 방문, 전자법원에서 발급 가능)
3) 집행문 : 경매계 방문이 필요, 현재 전자법원에서 발급 불가
위에 송달 증명원 인터넷 발급 및 집행문 발급 방법에 대해서 자세한 설명글에서 말씀드리겠습니다.
4단계. 강제 집행 신청하기
위의 3가지 서류 (인도 명령문, 송달 증명원, 집행문)이 준비가 되면 해당 법원에 집행관실에 방문하셔서, 강제 집행 신청서를 작성하시면 됩니다. 이때 사전에 한번 연락하여 필요 서류에 대해서 재확인하시는 게 필요합니다. 법원마다 처리할 때 필요한 서류가 상이한 경우가 있습니다. 앞서 말한 3가지 서류를 필수지만 기타로 확정 증명원이나 인도 명령 대상자 초본을 요청하는 경우가 있습니다. 그러므로 한번 더 확인하셔서 시간을 아끼시는게 필요합니다.
집행관실에서 강제 집행 신청서 작성 후, 이후 절차에 대해서 한번 설명해달라고 하셔서 경청해서 듣는게 필요합니다. 법원마다 진행 절차가 상이한 경우가 많습니다.
일반적으로는 강제집행 신청 후, 집행비 예납지로를 주며 그것을 가지고 법원 내에 있는 은행에 방문하셔서 납부하시면 됩니다. 이와 같이 돈까지 납부가 완료되면 강제 집행 신청이 완료 된 것입니다.
5단계. 강제 집행 진행
1) 집행관실 방문 후, 강제 진행 신청서 작성 및 집행비 납부 (집행관 비용만 납부, 강제 집행 비용 따로 청구됨)
2) 계고장 부착 : 본인 또는 대리인 참석 + 증인 2명 필요 + 열쇠공 섭외 (섭외 여부는 법원마다 다름)
계고장은 사전에 강제 집행한다는 것을 알리는 것과 동시에 강제 집행에 대한 가견적을 내는 작업입니다. 내부에 얼마나 많은 짐들이 있는지 확인하는 절차입니다. 이 작업을 할때 강제로 문을 열기 때문에 열쇠공에게 작업비용을 내셔야 합니다. 일반적으로 10만원 ~15만원 청구됩닌다.
3) 강제 집행 : 계고장과 동일하게 본인 또는 대리인 참석 + 증인 2명 + 열쇠공 섭외 입니다. 이때는 정말 이사짐 센터와 같은 사람들이 와서 짐들을 따 뺴서 창고로 보내는 작업을 하게 됩니다.
이때, 강제 집행 비용이 청구됩니다. 강제 문열람 비용 + 이사차,사다리 비용 + 인건비 + 보관 창고 비용이 청구됩니다.
6단계. 강제 집행 후 일처리
1) 관리비/공과금 정산 (관리 사무소 문의)
2) 주민등록 말소 신청 (가까운 주민센터)
3) 동산 경매 신청 (필요 서류 : 대상자 초본, 내용증명 발송 2번)
강제 집행 후 위의 작업들을 처리하시는게 시간을 아끼는 방법입니다.
관리비/공과금은 이제까지 밀린 부분에 대해서 처리하시면 되는 부분입니다. 주민등록 말소는 서류상에 있던 이전 소유자나 임차인을 제거하는 작업입니다. 마지막으로 동산 경매 신청은 보관 창고에 있는 이전 소유자 짐들을 법적 절차를 통해 처리하고자 신청하기 위한 서류 준비 작업입니다.
동산 경매 신청도 법원마다 상이합니다. 포항 법원 같은 경우, 집행관실에서 직접 대행해주기 때문에 강제 집행 신청시 초본을 요청합니다. 그러나 다른 법원에 경우에는 따로 동산 경매 허가 신청을 해야합니다.
동산 경매 허가 신청이 승낙이 되면 그 결정문을 가지고 법원 다시 방문하여 동산 경매 신청을 해야합니다. 경매 허가 신청이랑 경매 신청이라 따로 따로라는 점 꼭 인지하셔야 됩니다.
7단계. 동산 경매 낙찰 및 폐기 처리
동산 경매 당일날, 창고가 있는 곳에 방문하여 경매 신청한 짐을 낙찰 받으시면 됩니다. 당연히 경매 신청한 사람 말고는 따로 입찰하는 경우는 없겠죠.... 그리고 나서 사용하실 물건이 있으시면 가져가시면 되시고 없으시면 폐기처리하시면 됩니다.
이와 같이 큰 명도 절차에 대해서 설명드렸습니다.
추후 글에서는 단계별 하나하나 상세하게 설명하는 글도 작성해보겠습니다.
감사사합니다.
