(결론)
일본과 한국은 경제 상황이 상이함에 따라,
현 시점에서 바라볼때 한국형 부동산 대폭락은 어려울 것입니다.
자세한 내용은 아래 글을 찬찬히 읽어 주세요.
일본 같은, 부동산 대폭락 정말 한국에도 일어날까요?
어떤 사람들은 말합니다. 일본이 우리보다 경제가 먼저 성장하였고, 인구 성장과 쇠퇴가 유사함으로, 일본 경기를 보면 우리나라에 미래를 예측할 수 있다고 말합니다. 그래서 사람들은 일본처럼 우리나라도 언제가는 부동산 대폭락을 맞이할 거라는 추측과 이야기들이 곳곳에 퍼지고 있습니다. 그렇다면 이 말이 사실인지 검토하는 것이 필요할 것입니다.
사실 부동산 거품의 정도는 일본과 한국이 차이가 큰 것으로 나타나고 있습니다. 이 근거 자료에 대해서는 아래 영상을 참고하시면 되겠습니다. 일본 정교수로 부임하여 수업을 가르치고 있는 경제 박사님께서 설명해주실 것입니다.
즉, 일본과 한국의 경제상황은 상이함으로 일본 같은 부동산 대폭락은 일어나기 어렵습니다.
실제 한국에 부동산 상승은 일본, 미국, 영국에도 일어나고 있으며, 그 폭을 비교해 보았을 때, 우리나라만 큰 폭으로 상승하여 버블이 엄청 생긴 상황이 아니라는 것입니다.
그렇다면, 왜 전 세계적으로 부동산 가격이 폭등하는 것일까요?
그 부분의 답은 글로벌화 되고 있는 경제 상황이 한 요소라고 생각이 듭니다.
내수 시장뿐만 아니라, 전 세계 시장으로 기업과 국가간 돈이 유통되면서 상상 이상으로 많은 화폐가 매일 매일 찍어 나오고 있습니다. 즉 통화량에 증가로 인해, 실물 자산들인 부동산이 급격하게 상승하고 있다는 것입니다.
글로벌 시장확대로 돈도 잘 버는데, 사람들이 원하는 물건이 하나 밖에 없다면 (희소성이 큰 자산 = 부동산)
자연스럽게 그 가치가 올라갈 것입니다. 부동산은 하루 아침에 공장에서 찍어내듯이 만들 수 있는 것이 아니며,
사람들이 원하는 위치 또한, 토지라는 제한 조건으로 인해 무한히 생성이 불가합니다.
이러한 요소로 인해 전 세계적으로 부동산 가격이 폭등하고 있다고 보시면 되겠습니다.
그럼 이제 부동산이 오른 것 까지는 이해했습니다. 그렇다면 어떤 부동산을 구매하면 될까요?
어차피 부동산은 무조건 오른다고 생각하고 아무거나 매매하면 될까요... 이렇게 생각하시는 분은 없을 것이라고 저는 생각합니다. 인구 감소, 고령화, 저출산, 일자리 감소, 4차 산업 혁명 등으로 인해 지역마다 편차가 발생되기 때문입니다.
여기서 간단하게 오해 몇까지만 풀고 넘어가도록 하겠습니다.
인구 감소, 저출산이 정말 부동산 경기에 영향을 줄까요? 네 당연히 부동산에 영향을 줍니다. 그러나, 저와 당신이 죽을 때 까지는 걱정이 없을 것으로 보입니다. 그 이유는 인구는 2030년부터 감소할 예정이지만, 사람들의 대가족에서 핵가족으로 변화와, 개인화로 인해 세대수는 크게 감소하지 않을 예정이기 때문입니다.
즉, 인구 감소뿐만 아니라 세대 수 감소여부를 검토하는 것이 필요합니다.
이제부터 부동산 투자를 하기 위한, 핵심 지표들을 하나 하나 소개해드리겠습니다.
우선 아래 표 (부동산 가격 - 핵심 인자)를 보시면 3가지 측면이 나옵니다.
1) 수요 측면
2) 공급 측면
3) 통화량 측면 (금리, 물가)
다른 부동산 가격을 움직이는 요소가 있겠지만, 그런 부분을 다 보기에는 시간적으로 큰 투자가 필요합니다. 무엇보다는 핵심 인자들이 아니기 때문에 그것을 참고하는 것이 어쩌면 더 큰 혼란을 가져올 수 있기 때문에, 위의 3가지만 소개해드리겠습니다.
부동산도 상품이다보니 수요와 공급이라는 시장의 기본 개념이 가장 중요합니다.
수요가 있으면 당연히 가치/가격은 상승하게 되어 있습니다.
공급이 생기면 가치가 떨어지기 때문에 가격도 하락하게 됩니다.
추가적으로 통화량에 따라 변화기도 합니다. 수요/공급보다는 영향력이 적지만, 부동산이라는거 자체가 개인이 구매하기에 가격이 크기 때문에, 금리라는 영향에 특히 영향을 받습니다. 그리고 통화량 여부에 따라 실물 가치가 상승하기 때문에 이런 부분도 장기적으로는 필요한 요소이므로 눈 여겨 보시는게 필요할 것입니다.
간단 명료하게 수요/공급/통화량 측면에서 어떤 세부 인자를 보아야하는지 말씀드리겠습니다.
첫번째
수요 측면에서는 인구 이동, 인구 나이, 교통 인프라, 학군, 그리고 일자리 등 여러가지 요소가 있게지만, 가장 중요한 부분은 바로 양질의 일자리 여부입니다. 자본 주의에서 사람들이 살아가기 위해서는 돈이 필요합니다.
이 돈은 어디서 나오는 것일까요? 바로, 직장에서 나오게 됩니다. 그래서 사람들은 양질의 일자리가 있는 곳으로 이동하게 되며, 취업 이후에는 결혼을 하게되고 됩니다.
결혼하기 위해서는 무엇이 필요할까요? 서로에 대한 사랑???, 믿음???, 신뢰??? 감성적으로 말고 이성적으로 보셔야 합니다. 바로 집이 필요합니다.
결혼하게되면 사랑을 나누고, 아이가 생기게 됩니다. 그러면서 점차 소비가 그 지역에 활발하게 이루어지면 자연스럽게 학원가, 먹거리 골목, 병원 등이 생성되면서 선순환 구조가 되는 것입니다.
즉, 양질의 일자리 생성 → 젊은 남녀 취업/유입 → 남녀 결혼 (직장 근처 집 수요 증가) → 아이 탄생 → 소비 증가 → 주변 인프라 발전 → 고급 인력을 구인을 위한 신규 일자리 유입 → 양질의 일자리 생성
이 처럼, 그 지역에 긍정적인 선순환 구조가 생기면서 점차 사람들이 유입되고 이에 따라 수요 증가로 부동산 가격이 상승되는 것입니다.
반대로 이야기하면, 양질의 일자리가 감소하는 지역에 부동산은 조심할 필요가 있습니다. 또한, 산업 트렌드를 확인하셔서 부동산 입지를 보셔야 합니다. 4차 산업 혁명으로 인해, 중공업 산업 쇠퇴와 스마트 펙토리로 인한 일자리 감소되는 산업이 있는 곳을 유심히 보고 확인이 필요할 것입니다.
두번째
공급 측면에서는 간단합니다. 바로 신규 공급 물량이 없거나 생성이 어려운 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 공급이 늘어나면 희소성 가치가 떨어지기 때문에 가격이 하락하게 됩니다.
제 실제 이야기를 말씀드리면, 저는 자수성가 청년님에 추천 책을 구매하고자 하였습니다. 하지만 그 책은 절판되어 구하기 어려웠습니다. 어렵게 어렵게 중고나라에서 판매자를 구해서 무려 10배 이상의 가격에 해당 책을 구매하게 되었습니다. 책은 1만 5천원이지만 저는 15만원 구매를 한 것이죠.
하지만 구매 이후 시간이 지나서 자청님께서 블로그에 해당 책이 재출간 된다는 소식을 전해주십니다.......ㅠㅠ
저는 15만원에 구입한 책이, 다시 세상에 1만 5천원에 판매가 된다는 말입니다.
이 처럼 신규 공급 물량에 대해서 확인하시는 작업이 필수적으로 있으셔야 합니다. 저 같은 행동을 하지 말아주세요.
마지막
통화량 측면입니다. 위에서 말씀드린 것처럼, 부동산은 개인이 모은 돈으로 구매하기 힘든 자산입니다. 그러므로 다른 상품들보다 통화량 측면을 검토해보시는 것도 중요합니다. 통화량 증가로 인해, 금리가 감소하게 되면 대출이자가 낮아지게 됩니다. 이럴 경우 사람들은 부동산에 대해서 투자를 하거나 매매할 가능성이 높아져서 부동산 가격이 상승할 여지가 생깁니다. 또한, 돈의 가치가 떨어졌기 때문에 앞으로도 지속적인 저금리가 유지될 상황이라면 월세 또는 인플레이션 방지를 위해 실물 자산인 부동산 구매 수요가 증가할 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
조금이나마 도움이 되고,
여러분에 시간을 아껴주는 글이 되었으면 합니다.
많이 부족하지만 읽어주셔서 감사합니다.
